“미국 상업용 부동산에 1조5000억 달러(약 2000조 원) 부채 장벽(Wall of debt)이 다가온다.” 

9일(현지 시각) 블룸버그 통신의 경고다. 2025년 말까지 상환해야 하는 미 상업용 부동산 대출 규모가 약 1조5000억 달러에 달한다는 설명이다.

이와 관련해 모건스탠리는 상업용 부동산이 고점 대비 40%까지 하락하며 부채 위기를 촉발할 수 있다고 경고했다. 모건스탠리는 지난주 메모에서 오피스 건물과 매장, 창고에 이르기까지 부동산 소유주에게 “리파이낸싱(재융자) 위험이 가장 큰 문제로 떠오르고 있다”고 지적했다.

이어 “대출자들이 직면한 가장 큰 문제는 누가 그들에게 돈을 빌려줄 것인가 하는 점”이라고 설명했다. 블룸버그에 따르면 1분기 미국 상업용 부동산담보대출채권(CMBS) 판매는 전년 동기 대비 80% 감소했다.

상업용 부동산은 코로나19에 따른 재택근무 확산 등의 영향으로 최근 2∼3년 하락세를 면치 못하고 있다. 여기에 경기침체 우려 등으로 공실률이 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대 수준으로 치솟으면서 추가적인 가격 하락이 불가피한 상황이다

이에 따라 상업용 부동산이 미국 실리콘밸리은행(SVB) 붕괴 사태가 촉발한 금융불안의 다음 뇌관이 될 수 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다. 모건스탠리는 상업용 부동산 가격이 고점 대비 최대 40% 하락해 채무불이행 위험을 증가시킬 것으로 추정하고 있다.

상업용 부동산 가격이 하락할 경우 추가 대출이 어려워지는 것은 물론, 부동산을 팔아도 부채를 갚지 못하는 경우가 생길 수 있다. 이 경우 관련 대출을 안고 있는 은행도 부실 위험에 놓이게 된다.

재무 구조가 취약한 중소 지역 은행들이 상업용 부동산에 대한 대출 위험 노출이 높다는 점도 불안 요인이다. 모건스탠리캐피털 인터내셔널에 따르면 중소 지역 은행의 상업용 부동산 대출 비중은 2017년 17%에서 지난해 27%로 급증했다.